BGRT - Commentaire sur la série FNB à gestion active BMO Fonds de FPI mondial

Récapitulation des activités de mars

Les FPI mondiales ont surpassé les indices élargis en mars, alors que les données économiques sont demeurées résilientes et que les taux des obligations à 10 ans ont légèrement baissé, les obligations américaines à 10 ans atteignant 4,20 % à la fin du mois, en baisse de 5 pdb de façon séquentielle. Tous les types de propriétés, à l’exception des centres de données, ont inscrit des rendements positifs en mars, les FPI diversifiées, de l’entreposage libre-service et résidentielles multifamiliales menant le groupe.

Au cours du mois, les placements du Fonds dans les FPI industrielles, d’immeubles résidentiels multifamiliaux et de commerces de détail ont le plus contribué au rendement, tandis que les placements du Fonds dans les centres de données lui ont nui. Parmi les titres qui ont contribué au rendement du Fonds en février, mentionnons Goodman Group (ASX : GMG), Granite REIT (TSX : CRT.UN), et Apartment Income REIT (NYSE : AIRC), SEGRO plc (LSE : SGRO), et AvalonBay Communities (NYSE : AVB), tandis qu’Equinix (NYSE : EQIX) et Minto Apartment REIT (TSX : MI.UN), Prologis Inc (NYSE : PLD), Killam Apartment REIT (TSX : KMP.UN) et Sun Communities (NYSE: SUI) ont pesé sur le résultat pendant la période.

Début mars, nous avons participé à la conférence des chefs de la direction Global Property de Citi, qui réunit des sociétés immobilières de partout dans le monde, avec la présence de plus de 175 chefs de la direction nord­américains et internationaux. Nous avons été encouragés par la hausse de la participation à la conférence d’une année à l’autre. Comme d’habitude, un certain nombre de FPI ont publié des mises à jour sur l’exploitation, en février avant la conférence. Ces mises à jour et nos discussions avec les équipes de direction ont été en général positives. Nous en sommes arrivés à la conclusion que les prévisions initiales pour 2024 pourraient s’avérer prudentes dans bien des cas.

Nous avons profité de notre présence à Miami pour visiter un certain nombre de propriétés détenues par les placements du fonds, dont Breezy Hill Resort d’Equity LifeStyle Communities, Safe Harbor Lauderdale Marine Center de Sun Communities, les appartements Merrick Park de AvalonBay Communities, les appartements Brickell de Camden Property Trust, Mary Brickell Village de Kimco Realty, les tours Southgate d’Apartment Income REIT et le centre de données Ml1 d’Equinix.

Outre le rythme effréné des conférences, des rencontres individuelles et des visites guidées, le mois de mars a été marqué par des nouvelles et des sujets dignes d’attention dans de nombreux fonds clés. Voici nos principaux points à retenir pour le mois :

• Le 20 mars, Hindenburg a dévoilé sa thèse de courte durée sur Equinix (NYSE : EQIX), avec un rapport détaillant un certain nombre d’éléments, y compris son point de vue selon lequel Equinix catégorise à tort des « dépenses en immobilisations de maintien » en « dépenses en immobilisations de croissance », ce qui fait gonfler la comptabilité de ses flux de trésorerie liés à l’exploitation¹, une mesure clé de rentabilité pour Equinix (et les FPI en général). Selon Hindenburg, les flux de trésorerie liés à l’exploitation d’EQIX pour l’exercice 2023 sont surévalués « d’au moins 22 % ». En réponse, Equinix a annoncé que son comité d’audit avait commencé une enquête indépendante pour examiner les questions mentionnées par Hindenburg. Peu de temps après la publication du rapport, Equinix a reçu une citation à comparaître du bureau du procureur général du district Nord de Californie, ce qui n’est pas « inhabituel dans ces circonstances », selon Equinix. Equinix collaborera pleinement à ce dossier. Surtout, de nombreux points révélés par Hindenburg dans son rapport ne sont pas nouveaux et ont été présentés par d’autres vendeurs à découvert au cours des dernières années, y compris Jim Chanos. Nous demeurons optimistes à l’égard de l’occasion à long terme d’Equinix de générer une croissance à un chiffre élevée des flux de trésorerie liés à l’exploitation par action, et nous notons que les classifications des dépenses en immobilisations d’entretien d’Equinix sont semblables à celles d’autres sociétés de centres de données.

• Le 20 mars, Bloomberg a annoncé que le gestionnaire d’actifs non traditionnels TPG Inc. négocie exclusivement en vue de l’acquisition des communautés de logements préfabriqués (MHC) de Canadian Apartment REIT (TSX : CAR.UN) pour plus de 700 M$ CA. La nouvelle n’a pas été une surprise, parce qu’elle s’harmonise avec la stratégie de CAPREIT et met l’accent sur les immeubles d’habitation nouvellement construits au Canada. Par comparaison, le prix de vente est de plus de 700 M$ CA alors que la valeur comptable IFRS de CAPREIT est de 701 M$ à un taux de capitalisation de 6,05 % au 31 décembre 2023. Selon nos entretiens avec les intervenants du marché, le portefeuille est vendu à un prix de 770 M$ CA, ce qui suppose un taux de capitalisation de 5,5 %, et que la transaction est signée et en attente de financement. Le 21 mars, le ministre de l’Immigration, des Réfugiés et de la Citoyenneté du Canada, Marc Miller, a annoncé son intention de limiter le nombre de résidents temporaires que le Canada permet d’entrer au pays. Les nouvelles règles s’appliqueront aux étudiants internationaux, aux travailleurs étrangers et aux demandeurs d’asile. Le plan vise à réduire le nombre de résidents temporaires, le faisant passer de 2,5 millions ou 6,2 % de la population à 5 % de la population en trois ans. Selon certaines estimations, cela suppose une réduction nette d’environ 375 000 résidents temporaires au cours de la période. Le changement devrait ramener le TCAC² de la croissance de la population nationale du Canada à environ 1 % pour 2025-2027, ce qui demeure élevé par rapport aux autres pays du G7 et devrait continuer de soutenir les paramètres fondamentaux sains de l’offre/demande pour les logements multifamiliaux. Le fonds reste bien positionné dans les FPI canadiennes de logements multifamiliaux, ses expositions les plus importantes étant axées sur Killam Apartment REIT (TSX : KMP.UN), Canadian Apartment REIT (TSX : CAR.UN) et Minto Apartment REIT (TSX : MI.UN) pour le moment.

• Le 27 mars, Kimco Realty (NYSE : KIM) a annoncé la disposition de 10 anciennes propriétés de RPT Realty pour un total de 2,1 millions de pieds carrés de SCU (surface commerciale utile), pour un prix global de 248 M$ US, reflétant un taux de capitalisation mixte d’environ 8,5 % sur le revenu net d’exploitation en place. Grâce à ces ventes, Kimco a atteint sa cible de disposition bien plus tôt que prévu pour 2024 pour les anciennes propriétés RPT. Les propriétés cédées affichaient une faible croissance, des actifs à risque élevé avec un profil de dépenses en immobilisations élevé. La tarification mixte réalisée lors de la vente de ces propriétés était conforme aux hypothèses déjà communiquées par la direction sur le taux d’actualisation, et à un niveau similaire lors l’acquisition par Kimco de RPT Realty dans son ensemble, ce qui constitue un autre point de données confirmant un décalage entre les valorisations publiques et privées. Nous voyons les ventes d’un bon œil et sommes heureux de voir la direction les réaliser, comme promis. La direction prévoit que Kimco enregistrera des activités de placement supérieures aux dispositions d’ici la fin de l’année, ce qui devrait être un facteur de croissance. Au début de mars, nous avons visité l’actif de Mary Brickell Village de Kimco à Miami, que la société a acheté dans le cadre de son acquisition de RPT Realty. La direction nous a présenté sa vision de la propriété, qui comprend une augmentation importante de la densité tout au long du développement, tout en mettant en évidence l’importante occasion liée à l’évaluation à la valeur de marché de détail, car les loyers sur place sont nettement inférieurs aux taux du marché.

• Le 28 mars, Bloomberg a signalé qu’Invitation Homes (NYSE : INVH) a accepté de gérer environ 3 000 maisons unifamiliales locatives pour Nuveen. La nouvelle fait suite au récent lancement par Invitation Homes de ses services de gestion professionnelle auprès des propriétaires de portefeuilles tiers, ce qui offre un potentiel de croissance des bénéfices peu exigeante en capital au moyen du revenu de commissions, ce que nous voyons d’un bon œil. Avec l’ajout des 3 000 maisons de Nuveen, Invitation a étendu ses activités de gestion de portefeuille tiers à 17 000 maisons. Les frais de gestion supplémentaires imputés aux tiers, y compris les frais qui seront courus pour la gestion des 3 000 maisons détenues par Nuveen, ne sont pas pris en compte dans les prévisions/​estimations de 2024 et devraient favoriser les bénéfices.

• Également le 28 mars, Rexford Industrial (NYSE : REXR) a annoncé l’acquisition d’un portefeuille de 48 propriétés de 3 008 000 pieds carrés de Blackstone Real Estate pour un montant de 1,0 G$ US, soit 332 $ le pied carré. Le portefeuille est loué à 98 %, et 99 % de la superficie en pied carré du portefeuille est située dans les sous-marchés inutilisés des immeubles de base de Los Angeles et du comté d’Orange. Dans l’ensemble, les actifs devraient générer un rendement comptant sans effet de levier initial moyen pondéré de 4,7 % et un rendement comptant sans effet de levier stabilisé anticipé de 5,6 %. La transaction a été financée au moyen du produit de l’offre de billets de premier rang échangeables et des liquidités disponibles de Rexford. D’un point de vue relutif, REXR s’attend à une contribution d’environ 5 % aux flux³ de trésorerie liés aux activités d’exploitation en 2024. Le 28 mars également, REXR a annoncé une émission à un prix du marché prévisionnel de 840 M$ US à un investisseur de la côte ouest à position acheteur seulement, ce qui est remarquable. Le pipeline de Rexford comprend dorénavant environ 300 M$ US de placements supplémentaires aux termes d’un contrat ou d’une offre acceptée, ce qui représente un total à ce jour de 1,4 G$ US conclus ou en préparation à un rendement comptant sans effet de levier initial moyen pondéré anticipé de 5,0 % et un rendement comptant sans effet de levier stabilisé 5,7 %. L’ampleur des flux de transactions donne à penser que la recherche de prix des actifs industriels s’améliore et que les écarts entre les cours acheteur/​vendeur se resserrent.

¹ Les flux de trésorerie liés à l’exploitation sont une mesure du rendement financier d’une FPI. Il sont calculés en ajustant la valeur des flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation pour déduire les dépenses récurrentes normalisées et pour utiliser la régularité des loyers.

² Le TCAC (taux de croissance annuel composé) est le taux de rendement qui serait nécessaire pour qu’un placement croisse de son solde initial à son solde final, en supposant que les bénéfices soient réinvestis à la fin de chaque période de la durée de vie du placement.

³ Les flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation par action sont calculés en additionnant la dépréciation, l’amortissement et les pertes sur les ventes d’actifs par rapport aux bénéfices, puis en soustrayant les gains sur les ventes d’actifs et les revenus d’intérêts. Ils sont parfois établis par action.